不動(dòng)產(chǎn)出租免租與轉(zhuǎn)租這兩個(gè)特殊形式有哪些涉稅事項(xiàng)呢

 

不動(dòng)產(chǎn)出租免租與轉(zhuǎn)租這兩個(gè)特殊形式有哪些涉稅事項(xiàng)呢

 

  不動(dòng)產(chǎn)出租過(guò)程中有免租期、轉(zhuǎn)租等特殊事項(xiàng),那么這些特殊事項(xiàng)應(yīng)該如何進(jìn)行涉稅處理呢?如何才能規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)?小編下面為大家分享免租、轉(zhuǎn)租的涉水分析,供大家參考。

  一、免租收入涉稅分析

  (一)增值稅

  《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問(wèn)題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào))第七條:納稅人出租不動(dòng)產(chǎn),租賃合同中約定免租期的,不屬于《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件印發(fā))第十四條規(guī)定的視同銷(xiāo)售服務(wù)。

  根據(jù)上述規(guī)定,可以明確:對(duì)于出租土地或房屋等不動(dòng)產(chǎn),如果中約定有免租期的,免租期間無(wú)需視同銷(xiāo)售,也就是說(shuō)免租期間無(wú)需視同銷(xiāo)售繳納增值稅。

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  《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財(cái)稅〔2010〕121號(hào))第二條:對(duì)出租房產(chǎn),租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

  出租房屋,免租期間的房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值減除一定比例(10%-30%)后的余額,按1.2%繳納房產(chǎn)稅。

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  根據(jù)《印花稅暫行條例》(國(guó)務(wù)院令第11號(hào))印花稅稅目表的列舉及相關(guān)規(guī)定。房屋租賃合同,按租賃金額的千分之一貼花,那么,免租期間沒(méi)有租賃金額,所以僅需就合同注明的租金收入總額貼花。

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  根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》 第十九條規(guī)定:企業(yè)所得稅法第六條第(六)項(xiàng)所稱租金收入,是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。

  租金收入,按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。免租期間不屬于承租人應(yīng)付租金的日期。因此,不動(dòng)產(chǎn)出租免租期間,在企業(yè)所得稅中無(wú)需確認(rèn)租金收入。

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  2016年10月,某公司將一棟樓房對(duì)外出租(該樓原值150萬(wàn)元(含土地),面積2000平方米,年租金120萬(wàn)元,租期五年租金總額。出租約定:2016年10-12月為免租期,租戶需要對(duì)所租門(mén)面進(jìn)行裝修。從2017年1月份始正常交租金。租金總額(120*5-30)=570萬(wàn)元。則2016年10月-12月涉稅情況如下

 ?。?)增值稅:免稅。

  (2)印花稅:570萬(wàn)元*0.1%=5700元

 ?。?)房產(chǎn)稅:150萬(wàn)元*(1-30%)*1.2%*3/12=3150元

  (4)企業(yè)所得稅:免稅。

  二、轉(zhuǎn)租不動(dòng)產(chǎn)涉稅分析

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  《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》(國(guó)稅總局2016年第16號(hào)公告)第二條:取得的不動(dòng)產(chǎn),包括以直接購(gòu)買(mǎi)、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。

  “各種形式”中包括以租賃方式取得的不動(dòng)產(chǎn)。所以,以租賃方式取得不動(dòng)產(chǎn)后再轉(zhuǎn)租的收入,也需要繳納增值稅。

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  1. 轉(zhuǎn)租人不應(yīng)繳納房產(chǎn)稅?!斗慨a(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定:“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的,由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的,由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的,或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的,由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。

  前款列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人,統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱納稅人)”。因此,國(guó)務(wù)院通過(guò)列舉的方式在條例中就房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人加以了明確。除此之外的一切人,均不構(gòu)成房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人。所以,轉(zhuǎn)租人不應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。

  2. 轉(zhuǎn)租收入不需要再繳納房產(chǎn)稅?!斗慨a(chǎn)稅暫行條例》第三條規(guī)定:房產(chǎn)出租的,以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。這里所指房屋的租金收入應(yīng)當(dāng)是以出租房屋的房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人即房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房屋使用權(quán)取得的所有收入為計(jì)稅依據(jù)。所以,轉(zhuǎn)租收入不需要再繳納房產(chǎn)稅。

                                                                                        來(lái)源:每日稅訊精選 作者:劉海湘

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